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【黑马包围圈】6月1日
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数据显示,截至5月29日,沪深两市共计有23家房企率先公布了2017年中报业绩预告,其中13家公司预喜,占比61%。9家公司业绩预减或亏损,有3家公司更是出现首亏,而房地产收入下降则成为亏损主因。虽然23家房企尚不能代表A股130多家房企的整体表现,但从目前数据来看,行业仍然维持较好的盈利性,上市房企间的业绩分化将愈发明显。

  从日前公布2017年中报业绩预告的上市房企来看,中小房企占比较大,万科、保利等大型房企尚未公布年报业绩预告。在23家已经公布2017年中报业绩预告的房企中,业绩分化现象不容忽视:超过6成的上市房企预喜,深物业A000011)净利润预增5757%,南国置业002305)净利润预增超100%,而凤凰股份600716)、大港股份002077)、世荣兆业002016)3家公司则出现首次亏损,房地产收入同比下降成为首亏的主因。

  中国指数研究院指出,2016年在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下,房地产上市公司的分化态势加剧。一方面,大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下,强者恒强;另一方面,中小企业融资难度加大,只能断臂求生或退出市场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下,行业集中度加速提升已成为必然。

  2017年一季度,房地产行业136家上市房企共实现营业收入2,077.54亿元,同比增加9.14%;共实现净利润194.07亿元,同比增加45.9%。其中73家房企实现营收同比增长,91家公司实现净利同比增长,50家公司净利润同比下降,其中有31家上市房企报告期内显示为亏损,主要集中在中小房企公司。

  中银国际研报表示,随着调控政策的持续出台和加码,今年销售增速下行趋势已体现在房企一季报中,行业难免进入周期性调整。同时,二线房企最新的杠杆率再创新高,显示其激进的扩张策略,而未来流动性的趋势性收紧或加大其财务风险。随着房企间分化格局越发明显,行业整合趋势也已初现端倪,未来行业集中度的提升将有利于负债率保持合理水平且资源禀赋较强的龙头房企逆势扩张。

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绿地控股600606):资源整合优势凸显,金控板块贡献25%利润,基建新晋千亿级产业板块

  公司一季报业绩全面增长。公司2017Q1实现合同收入928亿,同比增幅24%;营业收入588亿,同比增幅20%;地产板块营收316亿,同比增幅30%;净利润27亿,同比增幅19%。

  公司2016年营收稳步增长,归母净利润增幅低于预期。公司2016年实现营业收入2472亿,同比增长19.3%;利润总额144亿,同比增长36.6%;归母净利润72.1亿,同比增长4.7%。利润总额大增主要系公司金融产品获利以及以股权形式转让房地产项目获取59.8亿投资收益所致。归母净利润增幅低于预期主要系公司本期结算项目中少数股东权益比例较高所致。考虑到2016年公司销售金额中权益比例近96%,预计未来少数股东权益比例降幅明显。此外,公司营业外支出16.2亿主要系能源板块亏损所致,随着该业务比重逐渐降低,预计公司未来业绩将逐步得到释放。公司整体毛利率15.1%,同比上升0.3个pc;归母净利率2.9%,同比下降0.4个pc;资产负债率89.4%,同比上升0.9个pc。公司平均融资成本较低,仅为5.45%。

  房地产板块蓄势待发,销售、拿地、开工等指标均大幅提升。2016年公司销售金额达到2550亿元,增幅11%,回款率80%,平均售价1.3万元/平米;新增土储建面1468万方,平均楼面价5700元/平米,总土储4476万方,总可售货值约5800亿;年末新开工1933万方,同比增幅8%,竣工2271万方,同比增幅24%。公司预计2017年新增可售销售面积2250万方,结算面积2100万方,按1.3万元平均售价计算,2017年可售金额约为3000亿元。地产方面,公司销售毛利率约为20.7%,预计未来小幅回升,但仍在20%-25%区间。

  金融板块成为公司业绩增长点,2016年利润占比达25%。公司通过绿地金控与绿地金服两大平台发力金融产业,实现39亿元利润总额,同比增长21%,毛利率90%。公司稳健扩容债权业务,参与了蚂蚁金服、360私有化等股权投资,同时公司收购了香港4/9号证券牌照并成立了绿地(亚洲)证券,第三方支付牌照获取正在顺利推进中。金控版图张弛有度,公司逐步放弃持股比例较低的地方性银行股权,例如上海农商行。

  大基建新晋千亿级产业板块,2016年营收766亿元,利润占比10%。2016年公司新签合同金额971亿,增幅52%;成功并购江苏省建、博大绿泽等基建企业;中标宁波杭州湾等8个PPP项目(签约金额约为300-400亿元);南京地铁正式5号线开工。2017Q1公司中标杭州湾PPP二期项目,签约河南高速公路、仪征枣林湾生态园等项目。

  “地产+基建+金融+消费+混改经验”,资源整合优势凸显。公司从千亿综合产业投资,到特色小镇的战略布局,都意在发挥其资源优势:通过产业投资带动基建,以金控平台为基础扩大产业资本,通过地产开发回血支撑产业发展,从而形成完整的生态圈。目前公司已签约4个产业投资项目,9个特色小镇项目。此外,公司还将整合上海市平台资源,如上海交大、申康中心等,在与各地的合作中引入高端医疗资源、打造校企科技集团。

  公司规模稳步扩张,将充分发挥资源整合优势,做大做强平台项目,利好未来业绩释放,因此维持增持评级。由于公司能源业务在未来两年对公司业绩仍有一定影响,因此下调盈利预测,预计公司2017-19年归母净利润为94.5/103.0/117.6亿元,同比增速31.1%/9.0%/14.3%,对应EPS:0.78/0.85/0.97元(原预计17-18年归母净利润:96.9/117.5亿元,对应EPS:0.80/0.97元)。

金地集团:销售良好,增长稳健,多元发展相辅相成

  2017Q1,公司实现营业收入58.4亿元,同比下降13.1%;归属于母公司净利润8.7亿元,同比上升160.2%。实现销售金额332.6亿元人民币,同比增长63.0%;销售面积168.2万平米,同比增长21.7%。

  公司一季度竣工面积缩减导致结算收入下降,受结算项目高毛利率与高权益比例影响,盈利水平回升显著。公司营收下滑主要原因是2017年一季度竣工面积27.2万平,同比下降45.2%,导致结算面积下降了48.0%。公司毛利率35.6%,较去年同期增加了10个百分点,毛利率的回升得益于东莞湖山大境等高毛利项目进入结算期。同时公司2017Q1的销售均价19774元/平米,同比增长33.4%,销售均价的增长对公司高毛利率的持续起到支撑作用。同时,报告期内公司少数股东损益占比16.0%,较去年同期下降了32.2个百分点。

  新增项目储备主要分布于长三角城市圈,抗风险能力强。公司2017Q1拿地谨慎,一季度获取土地计容建筑面积约84.1万平,成交金额60.2亿元,仅为同期合同销售额的18.1%。但是新增项目区位合理,分布在江苏太仓、浙江金华等都市圈内,抗风险能力强。

  预收账款充足,2017年业绩有保障,财务状况稳健。公司2017年Q1预收账款344.2亿元,同比增长17.5%,充足的预收账款为2017年业绩提供保障。公司剔除预收账款后的实际资产负债率为58.0%,较去年同期略微下降0.25个百分点,处于行业较低水平。公司持有货币资金210.8亿元,是短期借款及一年内到期的长期借款的2.7倍,现金流充沛。公司三费率有一定增长,主要是公司规模扩大带来管理费用支出加大(3.4亿元),同比增长46.6%。2017Q1三费率8.42%,较去年同期增长了1.9个百分点。

  探索商业地产金融业务蓝海,多元发展相辅相成。公司旗下子公司金地商置收购广电地产,迅速扩张;房地产基金稳盛投资稳步发展;公司全资物业集团金地物业积极外拓;公司已在美国核心城市获取多个项目,总可租售面积突破20万平米,国际化工作扎实推进。

  公司2016年业绩表现出色,项目获取与销售进度高于预期。项目储备优质,在房地产调控趋严的背景下,公司谨慎的经营计划和稳健的资产负债表能够带来更高的抗风险能力。预计公司2017-19年营收639.1/748.4/853.9亿元,归母净利润为66.9/70.8/74.3亿元,对应EPS为1.48/1.57/1.64元。

华夏幸福:业绩稳定高增长,京津冀第二梯队园区发力

  营收增长57.7%,归母净利润增长35.1%,符合预期。2017Q1公司实现营业收入78.1亿元,同比增长57.7%,增速提高17.3个百分点;实现归母净利润17.5亿元,同比增长35.1%,增速基本持平;每股基本盈利0.59元,同比增长34.1%;实现销售额409.3亿元,同比增长93.8%,其中产业新城业务销售额达376.3亿元,同比增长107.7%;实现销售面积241.5万平方米,同比增长32.5%,其中产业新城销售面积达224.7万平方米,同比增长54.0%。公司业绩持续稳定增长,产业新城业务占比显著提升。

  京津冀第二梯队园区集中发力,销售均价提升显著,未来增长动力强。2017Q1公司实现销售面积241.5万方,其中永清区域贡献31%,首次超越公司根据地固安成为第一销售贡献区,涿州、来安、任丘等区域销售占比也显著提升,为公司未来业绩增长提供了较强动力。受益于京津冀一体化逐步推进,2017Q1公司地产项目销售均价为14090元/平方米,较2016年销售均价10556元/平方米增长33.5%,预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。

  费用增长较快,负债率稳步下降,经营状况稳健。受业务规模大幅扩张影响,2017Q1公司管理费用为13.3亿元,同比增长64.3%,销售费用3.5亿元,同比增长53.5%,属于正常范围。公司不断优化债务结构,2017Q1产负债率为84.0%,扣除预收账款后的真实资产负债率为71.8%,整体负债水平稳步下行。公司销售毛利率为62.4%,较2016全年水平33.0%大幅提升,主要原因是一季度毛利率较高的园区服务业务结算较多。2017Q1公司预收账款为1209.5亿元,同比增长55.8%,地产销售持续回款,提前锁定两年未来业绩。

  签署合作备忘录22份,加速全国范围异地复制。公司进一步加速产业新城及特色小镇项目全国布局,截止2017年4月28日,公司共签署合作备忘录22份,落地项目中武汉占3个、佛山3个、合肥2个、重庆2个,公司加速拓展长江经济带、进军珠三角,在深耕京津冀园区的基础上初步完成了全国范围内的战略布局。2017年4月1日公司正式取得武汉国家航天产业基地PPP项目的正式通知书,结合公司在固安区域发展航天产业的丰富经验,此项目的落地对于公司在长江经济带的布局意义重大。

  公司业绩增长稳定,房地产销售量价齐升,全国范围加速布局,维持增持评级。预计2017/18/19年营业收入分别为703.9/871.0/1036.2亿元,归母净利润分别为86.6/114.1/142.9亿元,对应EPS为2.93/3.86/4.84元。

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