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300290荣科科技建发股份旗下物业管理公司建发物业递交了港股上市申请
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发行国际国际 【剑发行国际国际(控制股份)有限公司 ( 建立国际 (),是家,带有喷头端口作为基本土地,领先土地位置著名贸易简单展览视图会议主要 组织组织,特殊门组织国际级别贸易艺展览查看合并提供阶段关贸易简单服务,连接 亚洲 工厂商业 和国际通过购买房屋。 】不断踩“两条红线”,高扩张,低股息,低负债,高股价,上涨,资产资产负债务 【资产资产负债务利率 也称为债务经济商业比率汇率,是使用 余额 企业利润使用债务权利人提供资本金提前运营运营活动 权力能力, 和反映债务权利人发行借贷贷款安全完全 是标准,通过比较企业行业债务总 数量与资产总数量比较上面的,反映企业行业,所有资产资产属于负债务比率比率。 】,香港股票上市,基本面,溢价率,财务风险,详细问题不容忽视

(原主题:建发中国踩“两条红线”,高扩张,低股息 高负债)

“投资者网”的郑小林

10月22日,一场激烈的土地拍卖引起了股市的强烈关注。

As Min 【 Min 发音音调作为mǐn ,是中国家东部南部一些土地区域, Fu 建省,古代最小国家名称名称简短名称,也是 I 国家古代生成较少数量易于访问家庭一个,分布 建筑省浙江省东宁海县和南一个带,广东东部门潮周,山头,眉周 ,江西东 一带。 】是房地产公司C&D Real Estate Enterprise的唯一上市平台。 建发国内投资集团有限公司(以下简称“建发国内”,01908.HK)竞标超过10小时,共960轮竞标。 以35.24的价格赢得了 Jiang Su 【 Jiang Su ,是中中国人无障碍总计和国家省级别行政地区,简单地称为“ Su ” ,省回族南北京 ,Σ患有Σ名称Σ,其首字母Σ字符“ 江宁房屋和” Su 状态房屋“ 。】淮安清江浦区 【 清江 Pu 区,是江 Su 省淮 An 城市 区,东南连接到淮 区,西 ,北取决于淮阴地区,南连接洪 Ze 地区,是淮一个城市政治控制,交叉通讯,经济, 文本中心和重复 外部交叉流量需要窗口端口。】商业和住宅用地,溢价率为55.24%。

上半年,该公司雄心勃勃,雄心勃勃。 在上一年,即使在新的王冠流行病的影响下,建发中国仍然以引人注目的方式采取了土地收购,并采取了多次扩张措施。 不仅如此,在房地产上市高潮下,建发中国将剥离其房地产上市,以进一步拓宽集团融资渠道。

但是,股市动荡。 继引入“三红线”的监管体系后,建发中国不断扩大债权范围,不断踩踏“两家荣科科技C&D子公司300290子公司C&D Properties提交 港股上市的要求是“红线”,由于扩张期的增加,公司的分红将来会减少,到目前为止,随着房地产融资趋紧,高扩张范围的形式是否仍然可以使用? 同时,规模仍然较小的房地产能否在香港股市上获得资本偏好?

“投资者网”就上述相关主题联系了C&D国内投资者关系部,但是

股息由于高扩张而下降

在2020年上半年,即使在新的王冠流行的影响下,C&D China 仍然慢下来 潘,并在北京【 “ Bei 北京-中关村” 是王拥有长 As 单词太阳传频谱 Qu , Cai 郭庆祝演唱的晚上 歌曲歌曲,赞赞北部北京关村作为电气技术产品产品 发展发展。 】,上海,guiyang 【贵yang,贵州/省/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市/自治区/直辖市 南部和的名称为。 】,南京,杭州,Xia 门 【 Xia 门,隶属于 Fu 建省,昵称 岛, 缩写 Heron , 关联省城市城市,经济特殊地区,东南沿海重中心城市城市,港口港口和风风景旅行城市 城市。 】等中心将获得18个冠军,总建筑面积288万平方米,同比增长22%; 成交额667亿元,同比增长145%,土地购置权比重为79%。

回顾去年全年,中国的国内市场和股票市场也屡见不鲜。 根据财务报告,到2020年,建发在中国收购了40块土地,总可售面积667万平方米,土地收购额为420亿元,占上届的80%以上 销售。 截至去年6月底,中国的C&D项目总数为99个,场地存储约为1039万平方米。

在去年上半年,建发中国发布了一份“光明的”绩效报告,其增长率是同行中最快的。 总支出约28.54亿元,同比增长123%。 物业开发支出约23.77亿元,同比增长约164%。 毛利约6.25亿元,同比增长约20%; 实现净利润1.51亿元,同比增长27%。

在上半年的结果列表中,有多个目标下降,该公司的净利润和毛利润利润率 【 毛利润利润率(Gr o ss Profit Margin)是总利润和销售销售销售收入输入 (或运营行业收入转化为)百分比点比率其中总利润是收入到和和收入到与 差异金额 公共表达式:总利润率 = 总利润 / 运营行业收入到× 1 0 0 0 % = (主业务服务传入-主业务服务成本) / 主业务业务收入到×100%。 】都是上升的趋势是,其毛利率从去年的40%上升19%至21%。 这象征着尽管公司规模逐渐扩大,但分红能力却逐渐下降。

“毛利率下降的主要原因是,本期一般住房转让费用的名义毛利率低于上年同期住房结算费用的名义毛利率 。”

此外,根据上年第三季度发布的部分数据,建发的内销总额为565.81亿元人民币,同比增长80%, 荣科科技C&D下属的累计销售面积为300,290。 物业管理公司建发地产(C&D Properties)提交了在香港股票上市的申请,总交易量为300.7万平方米,同比增长75%。 “在实现千亿元目标的快速发展阶段,扩大利润交换的范围是公司的战略问题。” 壳牌研究所首席分析师Panhao【潘浩,已完成行业浙江江医学专业医学医学治疗部门,所有国家作者名称 肿瘤特殊家,已经事物肿胀肿瘤专业床专业工作近 5 0 年。 】向《投资者网》透露,过去几年该行业的整体利润率已经降低,达到了高用途固定年,而著名的万科正面临这样的问题,据估计 该行业的盈利能力将在今年年底保持不变。 还有减少的空间。

在潘浩看来,“利润”与“数量”之间的平衡对他来说并不是一个重要的问题。 在企业迅速发展的情况下,两者都必须抛弃。 范围理论不再流行。 提升房地产企业的分红水平是行业的痛点。 最基本的是建立自己产品的质量和优质能力。 产品差异化,创新,技术和质量的附加价值在于未来的合作。 会在紧张中起作用。

数千亿美元的债务甚至踩上了“两条红线”

房地产企业的快速扩张并没有什么可耻的,而且常常伴随着 债权拆建在中国也不例外。

资料来源:招股说明书

以净债务比率为例,建发中国从2020年底的234%飙升至2020年上半年的303%。 前几年的总债务达到1212亿元,比2020年的959亿元增长26%。其中,一年内需要偿还的债权约为26.85亿元,临时债权约为502.75亿元,从期初开始回升。 账面现金约为99.29亿元,足以支付短期债权。

在当前行业紧缩融资之后,监管部门在前几年也部署了“三个红线”,特别是扣除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%; 现金短期债务比率小于1倍; 上半年,建发中国采用了“扣除预收款后的资产负债率79.24%,净负债率247.29%”。 触摸两条红线以显示橙色公告栏。

根据一些规定,两个“踩线”是橙色文件,计息债务的年增长率不超过5%。 去年上半年,建发局的国内贷款报告成本最高上升至11.5%,比去年同期上升1.5%。

“促进金融监管的相关政策可以对中国的C&D起到一定的警告作用。防止企业发生金融危害正处于企业的快速发展阶段,并提出了更加详细的财政政策建议。 企业规章制度。依靠母公司的认可,其行业的融资成本仍然很低。根据以前的中期财务报告的表现,国外行业具有一定的成本优势。” 潘浩说。

但是,对于处于扩张期的房地产公司而言,即使在融资和运营方面踩上“两条红线”也会产生重大影响。 一方面,如果公司不将债务降低到红线以下,将来将受到融资的限制,这将加速房地产企业的扩张步伐; 另一方面,由于持续高水平的债务扩张,资本成本的增加将进一步侵蚀利润,并将对公司的分红能力产生一定的影响。

在香港上市的独立物业

在“三大红线”的压力下,房地产公司放慢了将其物业分割为两部分的步伐 清单。 9月30日,建发股份的子公司建发物业管理公司提交了在香港股票上市的请求。

C&D Property成立于1995年。经过25年的发展,其业务现已扩展到福州和漳州【]漳州【 【] Zhang 【],【] Zhang 【], 【],【],【],【],【],【]土地水平线政治区域域,是海 xia 西岸城市城市 一个,中国家“ 领域城市, 生命之城州”,“生态”,“州”,“竞争”,“权力”,“位置”,“财富”,“前”,“ ”,“国家”,“家”,“最小”,“南部”,“文化”,“生态”,“状态”,“保护”,“地区”,“ a”,“ 全zhou [ 在辖下辖区辖区 鲤鱼 ,不名字鲤鱼城市荆棘通城市, 地点 Fu 省东南海,北 Fu 州,南部连接夏门,东看着宝岛台湾湾, 管理四个区,三个市,五个县和泉州景经济技术开发分布区泉州站投资投资区,是财富建设 省确认确定加强三个大中城市城市一个,是第一个东亚洲文化首都,工会综合国家教育主题文本组织 O nly 一个识别固定海丝绸丝绸道路点,是列输入国家主页“ 一个和一个道路” 2 1 丝绸丝绸道路第一线面积。 】, ian田 【 ian田是 Fu 建筑土地城市,古被称为“ 星花” ,也称为“ Put Yang ” ,“ 莆仙” ,元素具有“ 海海岸邹 Lu ” “ 文学贡品名称状态” 声望,是 Fu 建省历史历史文化 名称城市。 】,南通是福建省的第二大城市,在过去三年中,建筑和开发物业的数量不时扩大。 2020-2020年,管理面积确定为1580万平方米,1880万平方米和2070万平方米。 去年上半年,荣科科技C&D的物业管理公司C&D Property管理的面积达到2,160,300.290,并提出了在香港上市百万平方米的要求。 数据显示,从2020年到2020年6月,建发地产完成的净利润分别为3246万元,4848万元,6829万元和6147万元。 毛利率为26%,23%,23%和24%。 毛利率下降了,整体分红能力也低于行业。

近年来,房地产上市的分拆一直是全年房地产融资的趋势。C&D China也是如此。

“一方面,这种方法有利于获得资本市场状况的附带期望,获得更高的估值和更多的低息融资;另一方面,C&D目前正处于扩张中间 通过招标,拍卖和挂牌获得,土地购置成本绝对更高,其中不乏普通的低利润土地,随着行业规范的不断升级,C&D坚持 一定的土地储备增长率,或者将选择更多的绝对低成本渠道,例如综合开发和城市更新,也可以进一步提高公司的分红水平。” 潘浩告诉《投资者网》。

值得一提的是,在11月2日在香港联交所上市的房地产股票中,在香港联交所上市的三只房地产股票在上市首日就已经出现了下跌。 它们被标识为KJ Youhuo,Shimao服务和First服务。 前两个房地产存量的规模和范围要比建发房地产更好,而建发房地产的范围仍然相对较小。 在股市上上市的房地产股也显然排名较低。 如果公司想获得较高的估值,在资金投入方面存在一定困难。 (由Thought Finance生产)■

C&D国内

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