大场唯部分买家担心后续政策补漏的影响。

000585股股吧分享上海一手房1月成交创53月新高：一线城市火速降杠杆，高端住宅受影响最大 002459,股票行情除权日,100056(附定义、产生原因)

（原标题：上海一手房1月成交创53月新高：一线城市火速降杠杆，高端住宅受影响最大）

能否严格执行决定调控成效。

2021年1月份，上海一二手房成交呈持续上涨态势，尤其是一手房创53个月（自2016年9月以来）新高；虽然二手房还没有官方统计数据，不过综合中介机构的数据，截至1月24日，二手房成交估算在3.5万套左右，对比2020年12月3.9万套成交量，热度不减。而且，上海二手房1月份每周挂牌量保持在1.2万套左右，个别周达到1.3万套。

上海城市房地产估价有限公司统计数据显示，2021年2月1日，上海市住宅均价5.66万元/平方米，环比涨3.78%，同比涨11.7%。上海各环线价格均值呈现继续上涨态势。北京亦然，1月31日北京新房成交365套，1月累计成交6661套，环比上月下1美元等于多少人民币降14%，同比去年上升18%；二手房成交309套，1月累计成交14892套，环比上月下降13%，同比去年增加74%。

上海中原地产股市行情分析师卢文曦称之为“末班车效应”：“不少买家担心后续调控政策落地可能打乱原先的置业计划，因此呈现末班车效应，导致全月成交出现飙升。当然，某种程度也透支后续需求”。

值得一提的是，今年有一个“特殊”的春节，为了防控疫情，各地提倡就地过年，或会打破2月份传统旺季。权衡之下，监管层果断出手。

1月29日和30日，上海银保监局和北京银保监局接连发文，进一步加强个人民币住房信贷管理，严查消费贷、经营贷等个人民币信贷资金违规流入房地产股市行情。

上海信贷监管政策强调严格执行：各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产股市行情调控“因城施策”“一城一策”的要求，坚持“房子是用来住大场唯部分买家担心后续政策补漏的影响的、不是用来炒的”定位，严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人民币住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。

政策重点是：对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人民币住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

对此，上海不少中介人民币士认为，该买的客户还是会下单，他们更怕后续补漏政策陆续出台影响成交周期和购买资格。信栋地产创始人民币徐东表示，上海信贷政策是真枪实弹的，后续深圳、杭州等热度过高的城市也许会跟上，这对豪宅和刚需住宅的成交都有影响，高总价的房源影响最大。但他不认为会影响房价，左右房价的因素包括限购、限售、限贷以及首付比例。

“就地过年”或将拉升楼市预期

成交量持续上涨，是拉高股市行情2月楼市预期的直接原因。据上海中原地产数据显示，2021年1月上海新建商品住宅成交面积143.5万平方米，同比增加17%。这一成交数据创53个月来新高。1月份新房成交均价为59711元/平方米，环比上涨14.9%。

加上今年春节特殊性，一线城市楼市不存在长假问题。上海中原地产数据显示，1月有27个楼盘推出房源，面积共计78.8万平方米，环比减少41.74%，尽管回调幅度比较大，但是从绝对量来看，几乎和平时供应量相仿，淡季不淡特征明显。

卢文曦透露，上海1月首周起步成交量就突破20万平方米，高调起步后仅仅调整1周成交量就翻身向上，最后一周在翘尾效应等多因素叠加下，成交量攀升到64万平方米，并且创新高，一周相当于一月的交易量。

一方面，股市行情延续12月交易热情，尤其是今年行情看涨预期提升，新政出台后，部分买家担心后续政策补漏的影响，加快入市；另一方面，改善性产品推盘积极，这些产品恰是股市行情交易主力。比如，青浦、嘉定、松江等区域单次推盘量基本都在3万平方米以上；当期供应量最大楼盘是虹口的“瑞虹新城天悦耀庭”，面积为4.9万平方米。豪宅项目也一反常态，想在年前抢收。充足稳定的供应为成交创新高创造了条件。

即便是新一线城市杭州，1月底出台楼市新政之后，有近20个新盘拿到预售证准备入财经股票http://www.stock87.com/index.php?c=content&a=list&catid=101市。哪些原本就有需求的，包括不回老家过年的新杭州人民币，会选择此时买房。

信贷收紧将冲击个人民币购房杠杆

信贷收紧有迹可寻，2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人民币按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。杭州、上海和深圳楼市金融化明显，打新潮导致套利群体里成为股市行情主流。上海此次信贷新政从打击套利，抑制套利资金进入楼市出发。

据了解，上海二套房贷利率5.6%左右，经营贷利率在4%左右，有的甚至更低，这也成为近年来上海楼市资金的主要来源；此外，上海工行和农商行以前还有一种“税费贷”， 税费贷是把中介费、营业税、个税、契税等加起来的一个综合收费的贷款。一般二手房交易的时候，中介都会向客户推荐税费贷。税费贷大约占到总房价5%-10%，上限50万或者80万，之前还有过上限100万的额度。就在1月21日上海发布调控新政之后，上海也喊停了“税费贷”。

针对此前中介联手炒作学区房的现象，上海此次信贷政策严格房产中介机构业务合作管理。严格开展房产中介合作资质审核，实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

中原地产首席分析师张大伟指出，上海实际上是重申了过往的政策，“封顶放贷是2003年开始的政策，从来没变过，只是经常有银行违规”，他认为，“如果严格执行，对股市行情影响会非常大”。

上海、深圳等城市的楼市最近火爆，核心原因是经营性贷款流入楼市。1月21日，上海出台调控新政的时候，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰就对记者表示，房地产主要靠资金推动，上海这一轮股市行情异动与资金有很大关系，尤其是经营贷、信用贷等流入房地产股市行情。

央行报告显示，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。

不过张大伟对政策执行力度表现出担忧：过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明，而收入证明造假是行业长期顽疾，信贷管控很难真正严格。此外590002 ，银行作为企业单位，对于经营贷流入房地产管控意愿不足，而当下按揭贷款利率平均在5-6利率，经营贷只有3-4.使得大量的投资需求，改善需求使用了经营贷。

业内人民币士指出，这是一次在住建部主导督导下的调控升级，对于短期股市行情有降温的作用，具体效果还需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。

卢文曦梳理了最近几年上海的调控规律：自2016年出台一系列政策之后，上海几年间没有追加过任何重磅的政策。由此可见，上海调控政策本身是比较紧的。但是在股市行情发现一些盈利机会点后，引发假离婚，违规资金入市等一些乱象。说明原先的政策中有不严密的地方，使得投机力量有空子可钻。“1.21”新政算是个开始，加上1月29日出台的信贷政策，可以看作是一系列补漏洞举措。信贷新政的影响在于剔除楼市中的“虚火”。另外，严格审核贷款也是维护金融安全。现实的结果是，短期会拉长成交周期，以前正常情况下，房屋交易周期在3-4个月，目前来看可能要拉长到半年左右。此外，短短一周多时间接连出现多道调大场唯部分买家担心后续政策补漏的影响控令，说明政府政策储备很多。

房企资金影响逐步显现

上海豪宅价格持续上涨。据同策研究院统计的2020年四大一线城市总价1000万以上房屋成交情况来看，上海成交量最大价格也是最高的，2020年全年一共成交1.1万套，成交面积超过211万平方米，均价9.7万元/平方米；深圳成交均价仅次于上海，为9.6万元/平方米。

“121新政”后，上海的豪宅成交以总价1000万-2000万为主流，仅1月30日、31日这个周末，就成交了200多套。

同策研究院分析师汪恒认为，根据周期预测模型，上海住宅成交量在2021年3季度可能还会迎来较快增长。但从2020年上海的1000万以上新建住宅成交价格来看，总价越高，单价也越高。信贷收紧，对这部分购买高总价房源的买家而言，影响可能是最大的。

那么后续是否有新的贷款品种出现来满足购房者需求？汪恒指出，主大场唯部分买家担心后续政策补漏的影响要看监管措施的执行力度，由于加杠杆炒房往往会带来高额收益，所以无论哪次政策出台都会有人民币试图绕过监管，但本次政策监管方明显加强了对于金融机构的监督；北京甚至没有出台新的举措，就是单纯加强对于个人民币信贷资金违规流入房地产股市行情的查处。“随着大数据技术的发展，资金的监管更加便利，再利用政策漏洞进行加杠杆的操作可能性不大”。

一个事实是，房企的资金链将持续绷紧，这从过去几年房企发行的以购房尾款为主的ABS融资类产品可见一斑。一旦房贷放款周期延长，导致房企不得不开辟其他融资方式获得资金。2020年房企ABS发行规模约4304.6亿元,同比增长10.2%。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）

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